과도한 담보대출로 무너지는 마드리드 중산층
경제 침체로 집값 거품 붕괴… 대출 상환 연체 급증
주택 구입 부추긴 은행들, 고통은 대출자에게 전가
스페인의 ‘벽돌 열풍’이 사그라졌다. 열풍이 사그라진 자리에는 유령 도시와 철근 구조물, 그리고 수십만 명의 실업자들이 남았다. 마드리드의 이 신 주거지구에 대한 조사는 수많은 가구를 사로잡은 부채의 악순환을 강조한다.
스페인은 세계경제 침체로 직격탄을 맞은 국가 중 하나다. 그러나 마드리드의 거리에는 위기가 느껴지지 않는다. 삶은 계속 흘러간다. 물론 해고 노동자들이나 노동 계약을 갱신하지 못한 계약직 노동자들은 때때로 분노를 표출하고, 사람들은 허리띠를 조금 졸라맨다. “품목을 가리지 않고 마트 판매량이 70%나 하락했다. 판매량이 증가한 품목은 저가 상품들뿐이다.” 한 쇼핑몰 직원의 말이다. 또한 바에도 손님들이 줄었고, 저녁마다 시끄럽던 테라스 카페들도 예전만 못하며, 마드리드의 밤거리도 그만큼 사람들로 넘치지 않는다.
변화를 보여주는 것은 ‘팝니다’ 표시가 붙어 있는 건물들이 늘어났다는 사실이다. 부동산 가격의 붕괴를 확인하려면 여느 부동산 중개소의 매물 안내판만 봐도 충분하다. 예를 들어 2006년 마드리드 알루체의 엘리베이터가 있는 65㎡ 아파트는 24만 유로에 팔렸지만 지금은 비슷한 유형의 아파트가 16만~17만 유로에 팔린다. 그럼에도 부동산중개소의 문을 열고 들어가면 중개업자들이 친절한 얼굴로 손님을 맞이한다. 비즈니스는 계속되기 때문이다. 스페인 국민의 86%가 집을 소유하고 있다. 니콜라 사르코지처럼 정책적으로 ‘내 집 마련’을 조장하려는 이들에게 스페인은 좋은 모델이다.(1)
그러나 현실에서 ‘내 집 마련’은 대부분 장기 대출로 이어진다. 2004년과 2007년 사이 주택 구입을 위해 제공된 모기지론은 500만 건에 달한다. 이와 더불어 대개 부동산 담보대출 방식인 소비자대출과 때로 연 25%에 달하는 금리를 부담해야 하는 제2금융권 대출도 크게 증가했다. 또한 신용카드 사용도 급증했다. 그 결과 어떤 대출은 더 이상 재화의 구입과 관련이 없으며 그 자체로 하나의 소비재가 되었다. 또한 “고객님은 수천 유로 대출 가능하십니다” 같은 내용의 광고메일이나 전화를 받는 것도 일상적인 일이 되었다. 신용 증가와 이에 따른 부채의 증가는 가계에 큰 부담을 지운다. 2008년 4/4분기 프랑스의 가계부채 비율이 88.9%인 데 견줘, 스페인의 가계부채 비율은 125%에 달한다. 2008년 모기지론 연체액은 310% 증가했으며, 270만 명이 부채를 상환하지 못했다. 2009년 신용대출 연체자들에게 50만 건의 독촉장이 발송되고 8만6천 건의 압류가 진행될 예정이다. 이는 2007년의 세 배에 달하는 수치다.(2)
부동산중개소는 언제나 “구입 최적기”
어떻게 이런 지경에 이르게 된 것일까? 현 상황을 이해하려면 부동산중개소의 역할을 살펴봐야 한다.(3) 상황이 어떻든 부동산중개소들은 항상 지금이 ‘구입 최적기’라고 단언해왔다. 일단 이런 분위기가 정착되면 중개소는 미래 구매자가 지불할 수 있는 금액과 구입 가능한 재화를 평가하는 ‘금융 분석’을 무료로 제공할 뿐만 아니라 심지어 은행에 대출 계약을 해주겠다고 제안한다. 임금, 비신고소득, 저축, 가족 보증금을 고려해 월납금을 계산한다. 중개소는 미래의 대출 가치를 결정하는 공증회사들의 주택 가격 감정과 관련한 비밀도 알려준다. 중개소가 영향을 미칠 수 있는 ‘감정가’ 총액은 은행이 대출을 제공할 때 판단 기준이 된다. 이 대출은 또한 세금, 공증 비용, 은행 및 중개소 수수료 등 추가 비용을 충당할 수 있어야 한다. 상환 기간은 30년, 35년, 또는 40년이며 월납금은 월소득의 40%를 넘지 않도록 책정한다. 그러나 비신고소득이 증가할 경우 월납금도 다소 상향 조정될 수 있다.
부동산 붐 기간에는 감정가가 부풀려지고 중개소들이 우후죽순처럼 늘어나며 지불한도까지 대출이 증가한다. 이제 수많은 ‘모기지론’ 대출자들이 대출을 상환할 수 없는 상황에 처하는 일이 다반사로 발생한다.
에스터와 앙헬은 2004년에 주택 구입을 결정했다.(4) “임대는 생각조차 해보지 않았어요.” 에스터의 말이다. 스페인이 임대주택 공급 부족 문제를 겪고 있는 것은 사실이다. 또한 정책당국은 세금 혜택이나 신용 제공을 통해 항상 내 집 마련을 조장한다. 에스터의 부모는 마드리드에 직장이 있지만 마드리드에서 남쪽으로 11km 떨어진 지역에 살다가 나중에 푸엔라브라다(22km)와 발데로모(27km)로 이사했고, 현재는 세세나(27km)에 살고 있다. 이 지역의 주택 가격이 상대적으로 저렴했기 때문이다. 에스터 부모의 예는 부동산 가격상승과 그로 인한 시세차익을 활용해 정원이 딸린 집 같은 더 나은 주택을 구입할 수 있다는 것을 보여준다. 단, 조건이 더 나은 집을 확보하려면 수도에서 멀리 떨어진 지역에 정착해야 한다. 1980년대 말부터 주택 가격은 연 25% 이상 상승했다. 따라서 주택을 팔기 위해 이미 주택을 구입하면서 받았던 대출금 전부를 갚을 필요는 없었다. 이렇게 주택을 팔아서 기존 모기지론을 상환하고 새 주택 구입 비용의 일부를 충당했다. 부족한 부분은 신규 모기지론을 통해 해결했다.
서류 검토도 못하고 대출 계약 서명
주택 구입 당시 에스터와 앙헬이 이런 지속적인 가격 상승을 염두에 둔 것은 아니었지만 2004년 18%에 달했던 주택 가격 상승은 주택 구입을 조장하는 중요한 심리적 요인이었다. “월세를 내고 사는 것은 돈을 창밖으로 버리는 것”이라는 생각은 사실 근거가 없지 않았다. “자신에게 속한 뭔가를 갖는다는 것이 중요했죠. 너도나도 부동산 시장에 뛰어들었어요. 모두가 집을 한 채씩 구입했죠. 나는 남편에게 이렇게 말했어요. ‘지금 뛰어들지 않으면 내 집 마련의 꿈은 영원히 접어야 할 거야. 앞으로 집값은 점점 더 오를 거니까.’”
에스터와 앙헬은 둘 다 마드리드에서 일했지만 부동산중개소가 보여준 발데모로의 64㎡짜리 아파트를 구입하기로 결정했다. 가격은 16만5천 유로였다. 부부는 9천 유로에 달하는 신용대출을 신청했다. 그들은 아파트 ‘감정가’와 실제 가격의 차이로 시세차익을 볼 수 있을 것이기에 신용대출을 빠르게 상환할 수 있으리라 생각했다. 공증인 앞에서 서명하는 과정도 빠르게 진행됐다. 법적으로 보장된 권리임에도 사전에 서류를 검토하지도 못했다. 마지막 순간에 여러 조항이 수정되었고 대출 조건도 바뀌었다. 에스터는 이 순간을 쓰디쓰게 기억한다. “모든 게 이미 진행되고 있었어요. 보증인이었던 우리 부모님과 아파트 소유주는 아파트도 돈도 잃고 싶어하지 않았어요. 그러나 요즘은 이런 생각을 해봐요. 만약 당시 사무실에 있던 공증인, 부동산중개소 직원, 은행 담당자들 앞에서 ‘죄송하지만 난 서명하지 않겠어요’라고 말했다면 어땠을까. 물론 저보고 미쳤다고 했겠죠. 난 그렇게 해야 했어요. 하지만 내가 무슨 힘이 있어서 그런 걸 할 수 있었겠어요? 당시에 난 아파트를 사는 것만 생각했어요. 아파트는 이제 우리 것이고 서명만 하면 끝난다는 생각에 완전히 이성을 잃었던 거죠.”
에스터와 앙헬은 40년에 걸쳐 18만9천 유로를 상환하는 모기지론을 계약했지만 대출을 해준 은행은 그들이 선택한 은행이 아니었다. 금리도 사전에 제시했던 것보다 약간 높았다. 여기에 일반적으로 아파트 가격의 10%에 해당하는 세금과 서류 비용이 추가되는데, 에스터와 앙헬에게는 추가 비용이 14.5%에 달했다. 부부는 이제 더 이상 9천 유로를 상환할 엄두도 내지 못한다. 부동산중개소는 이미 그중 6천 유로를 가져갔다. 에스터와 앙헬은 계약 당사자들이 계약서 서명 장소에 있었다면 모기지론을 취소할 수 있는 권리가 스페인 법으로는 인정되지 않는다는 것을 알게 됐다. 대다수 가계와 마찬가지로 에스터와 앙헬은 여생 동안 벌어들일 소득의 상당 부분을 쏟아부어야 하는 금융계약서에 잘 알지도 못한 채 서명한 것이다. 그러나 에스터와 앙헬은 정말로 여의치 않으면 집을 빨리 팔아서 차익을 볼 수 있을 것이라 생각했다.
대출 갚으려면 더 높은 금리로 신규 대출
에스터와 앙헬은 예정대로 소득의 38%에 해당하는 월 770유로를 납부하기 시작했다. 그로부터 1년 후 에스터는 행정사무원으로 일했던 회사에서 해고되었다. 당시 임신한 상태였던 그녀는 그 때문에 해고되지 않았나 의심하고 있다. 스페인에서는 뚜렷한 이유 없이 직원을 해고해도 고용주들에게 큰 문제가 되지 않는다. 해고 통지 후 48시간 이내에 1근속연당 45일치에 해당하는 임금을 해고 보상금으로 지급하면 된다. 이때부터 2008년까지 에스터는 스페인 노동자들의 30%가 그러하듯 임시직만 전전했다. 그 뒤 그녀는 더 이상 일자리를 찾지 못하고 있다.
2008년 동안 금리 인상으로 월납금이 1130유로로 증가했다. 이와 동시에 이번에는 앙헬이 해고당했다. 에스터와 앙헬은 처음으로 월납금을 낼 수 없는 상황에 처했다. 그들은 가족에게 도움을 청하기로 했다. “우리는 다음달부터는 정상적으로 월납금을 낼 수 있으리라 생각했고, 최악의 경우에도 신용카드로 현금 서비스를 받으면 된다고 생각했어요. 그러나 우리는 월납금을 낼 수 없었고, 빚은 눈덩이처럼 불어났죠.” 앙헬은 마침내 일자리를 찾았고, 부부는 연체된 월납금을 내기 위한 협상을 시작했지만, 아파트를 압류하겠다는 독촉장만 받았을 뿐이다. 은행이 제시한 해법은 부부가 신규 대출 계약을 맺어 기존의 부채를 상환하는 것이었다. 은행의 제안을 받아들인다면 부부는 계좌 개설, 생명보험 가입, 가정보험 가입 같은 모기지론 계약 당시의 계약 조건 이외에 저축예금을 추가로 들어야 했고, 은행이 기준금리에 덧붙이는 추가 금리 인상도 받아들여야 했다. 신규 대출계약의 조항들은 금리 하한선을 3.6%로 정하고 있었다. 은행은 2008년 말, 즉 기준금리가 이 선 아래로 하락하기 시작했던 시기에 이런 계약을 제안한 것이다. 앙헬과 에스터는 이 제안을 새로운 권력 남용이라고 생각했고, 은행의 제안을 거부한 후 그들이 낼 수 있는 방식으로 월납금을 내고 있다. 그것은 은행의 압류 위협을 끝낼 수 있는 수단을 찾을 때까지는 연체된 월납금을 상환하지 않는 것이었다. 스페인에서는 개인들이 이런 상황에 대처할 수 있도록 도와주는 가계 과다 부채에 관한 법률이 존재하지 않는다. 결국 다른 방법이 없다면 에스터의 부모가 딸 부부를 돕기 위해 은행에서 돈을 빌릴 것이다. 그래야만 그들이 제공했던 보증금을 압류당하는 걸 막을 수 있을 것이다.
오늘날 에스터는 “해적처럼 행동할수록 실생활에서는 더 성공한다”고 생각한다. “이제 난 주위의 모든 사람들이 나를 속일 거라는 가정에서 출발해요.” 이 가정은 우선 은행에 적용된다. 에스터는 모기지론을 통해 최종적으로 지불해야 하는 돈을 계산해 보았다. 16만5천 유로에 팔린 아파트에 대해 36만9600유로를 내야 했다. “난 다른 걸 하고 싶었어요. 공부도 하고 싶었고 대학입학자격시험도 통과하고 싶었어요. 그러나 현실의 난 아파트 말고는 아무것도 없죠.”
금리 인상 감당하려 주당 65시간 노동
두 아이의 아빠이자 이혼남인 빅터는 금리 인상뿐만 아니라 회사의 경영난 때문에 어려움에 처했다. 가구회사 디자인 파트에서 일하는 빅터는 월 1천 유로를 고정임금으로 받지만 회사 매출액이 평년작만 돼도 월 600~800유로의 비신고소득을 더 받는다. 빅터의 집과 직장은 마드리드 근처 톨레드 지방에 있다. 그는 직장에서 5분 거리에 살지만 후안살리다에 사는 많은 사람들이 수도에서 일한다. 2005년 빅터는 15만9천 유로를 주고 115㎡짜리 아파트를 구입했다. 빅터는 부동산중개소를 통하지 않고 직접 은행에 모기지론을 신청했다. 그는 저축한 돈으로 거래 비용을 충당했고 보증금을 내준 어머니 덕분에 ‘감정가’의 전체에 해당하는 금액을 대출받을 수 있었다. 당시 그 지역의 월 임대료는 약 400~500유로였는데, 이는 은행이 40년 상환 모기지론의 월납금으로 빅터에게 제시한 521유로와 별 차이가 없었다. “내 소유가 아닌 걸 위해 돈을 내느니 나만의 아파트를 구입하고 싶었어요.” 빅터의 말이다. 상환 첫해 연 금리는 2.5%였다.
이듬해부터 은행은 빅터의 모기지론에 변동금리를 적용했다. 즉, 유럽 리보 금리에 1.25%의 ‘추가 금리’를 붙인 금리를 적용한 것이다.(5) 2006년, 1년 단위의 대출조건 재조정을 거치자 빅터의 월납금은 648유로로 늘었고, 2007년엔 758유로로, 2008년엔 830유로로 증가했다. 상환 초기에는 이자가 상환 금액의 상당 부분을 차지하기 때문에 금리 인상이 이 엄청난 변동을 초래한 것이다. 동시에 빅터의 회사가 경제위기의 영향을 받게 되면서 빅터의 ‘비신고소득’이 완전히 사라졌다. 이제 월 1천 유로의 임금으로 모든 비용을 충당해야 했다. 2009년 5월, 빅터는 딸의 성찬식 비용을 포함해 각종 비용을 지불하기 위해 1만2천 유로의 신용대출을 신청했다. “정말로 생활이 어려워지자 퇴근 후 중학교 축구팀 코치를 했고, 주말에는 닥치는 대로 아르바이트를 했어요. 난 트럭 운전면허도 있어요. 그렇지만 아무 소용이 없었죠. 매일 아침 8시에 집을 나가서 밤 9시 전에는 한 번도 들어간 적이 없어요. 주당 60~65시간 아래로 일한 적도 없죠. 그야말로 조금이라도 돈을 더 벌어 월납금을 내려고 미친 듯이 일했어요. 그러나 어쩔 수 없게 되면 신용카드로 현금 서비스를 받았죠.” 현금 서비스를 받으면 다음달에 기존의 모기지론과 신용대출에 그 금액이 덧붙고, 부채도 늘어나게 된다.
빅터는 모기지론의 조건을 수정하려고 했지만 소용이 없었다. 은행의 대답은 언제나 부정적이었다. 빅터의 아파트 가격이 하락했기 때문이었다. “특히 월납금 상환을 중단하면 안 돼요. 스페인은 미국과 달라서 주택을 포기하는 것으로 부채가 청산되지 않아요. 스페인에서는 은행이 집도 가져가고 경매로 팔리더라도 대출액과 경매가의 차액은 대출자가 부담해야 하죠. 대출자가 낼 수 없다면 보증인에게 차액을 요구할 것이고, 그것도 안 된다면 모든 수단을 동원해 대출자의 계좌에서 돈을 가져갈 겁니다.” 압류로부터 어느 정도 보호받을 수 있는 건 임금뿐이다. 로마법의 전통을 따르는 다른 모든 나라들처럼 스페인의 채무자는 부채 청산을 위해 자신의 모든 현재·미래 재산을 동원해야 하며, 여기에 보증금 같은 다른 유형의 부담이 추가된다.
이민자들 상황은 훨씬 심각
외국인 이민자들은 훨씬 더 어려운 상황에 처해 있다. 50만 가구 이상의 이민자들이 모기지론을 계약했으며 훨씬 엄격한 대출조건을 감수하고 있다. 갱신할 때마다 금리가 꾸준히 오르고 추가 금리도 높게 적용된다. 2008년 말 스페인 거주 520만 명의 외국인 중 63만 4800명이 ‘신용불량자’ 명단에 이름을 올리고 있다.(6) 모기지론 문제를 겪고 있는 사람들을 돕는 소비자단체에는 주로 이민자들의 하소연이 폭주하고 있다. 상황이 이런 데는 이민자들이 내국인들보다 사회보장제도의 혜택을 덜 받는데다 실업률도 더 높고, 이민자 가구들끼리 상호 대출보증으로 서로 얽혀 있기 때문이다.
“스페인의 경기회복 속도는 유로존 평균보다 느리다. 이는 주택 부문의 상황을 통해 설명된다.” ‘더 장기에 걸친 조정‘을 예상하는 요아킨 알무니아 유럽집행위원회 경제통화분과 위원의 설명이다.(7) 이 조정은 수천 건의 압류 집행, 은행을 통한 가계저축의 흡수, 고용 불안정과 불법 노동의 증가를 암시한다. 모기지론의 부담을 견디는 가계들의 경우, 부채가 금리 인상에 따라 급등할 위험이 있다.
글·라울 길렌 Raul Guillen
번역·박수현 domyosie@ilemonde.com
한국외국어대 통번역대학원 졸. 역서로 <세계화의 문제점 100가지>(2007) 등이 있다.
<각주>
(1) “내 목표는 프랑스 국민 모두가 내 집 마련에 성공하는 것입니다. 현재 프랑스 국민의 50%가 자기 집을 갖고 있습니다. 이에 비해 스페인은 국민의 80%, 영국은 76%가 집을 갖고 있습니다. 프랑스에서는 1200만 가구가 집을 갖기를 원하지만 그렇게 하지 못하고 있습니다”, <TF1>, 2007년 5월.
(2) 2009년 2월 10일자 소비자 및 사용자 위원회 보고서에 실린 자료를 참조하라(www.concumo-ccu.es).
(3) ‘자기가 만든 함정에 빠진 부동산’, <르몽드 디플로마티크>, 2008년 12월.
(4) 인터뷰에 응한 사람들의 익명성을 보장하기 위해 이들의 이름과 도시 이름은 수정되었다.
(5) 유럽 리보 금리는 유럽연합 은행연맹이 매일매일 계산하며, 은행 간 거래에 적용되는 금리로 유럽의 62개 주요 은행들의 대출 금리의 평균치다.
(6) 스페인 통계청의 경제활동인구 조사에 따르면 스페인에서 내국인들의 실업률은 15.23%인 데 비해 이민자들의 실업률은 28.4%에 달한다.
(7) <AFP>, 2009년 2월 12일.