상가임차인은 상가임대차보호법 제10조의4에 의해 계약만기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금회수 기회를 보호받는다. 만약 임대인(건물주)이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여 경제적인 피해를 발생하게 한다면 임차인은 임대인에게 권리금소송(손해배상청구소송)을 제기할 수 있다. 

하지만 대법원 열람실에서 확인할 수 있는 판결문을 기준으로 2019년 상가권리금소송 승·패소 경향을 보면 약 40%의 임차인만이 승소 판결을 받았다. 심지어 2015년에서 2018년 사이의 임차인의 권리금소송 승소 비율은 약 20% 미만으로 추정된다.

상가건물 임대차보호법 상 권리금 회수 보호조항이 2015년 신설되었음에도 불구하고 왜 이렇게 많은 임차인들이 권리금소송에서 패소하고 있는 것일까? 

그 이유를 분석한 결과, 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 때 법률적인 요건을 갖추지 못한 것이 주된 패소 이유로 꼽혔다. 그 뒤로는 계약만기일 파악 시 오류를 범해 권리금회수를 보호받는 시기가 아닐 때 권리금을 주장하거나 임대인이 과도한 임대료를 제시해 신규임차인과의 권리금계약이 파기돼 손해를 입은 임차인이 손해배상을 청구했을 때 임대인이 요구한 임대료가 현저히 고액이라는 점을 입증하지 못한 것 등이 패소의 원인으로 분석되었다. 

과연 임차인이 상가권리금소송 승소 판결을 받으려면 어떤 과정을 거쳐야할까?

우선 가장 첫 단계로 계약 종료 일자를 정확하게 판단해야 한다. 특히 묵시적으로 갱신된 상황이라면 더욱 세심한 판단이 필요하다. 두 번째로는 적어도 계약 만기 6~7개월 전 법률 검토를 받고 전략을 세운 후 조치에 들어가야 한다. 그 후 상대의 대응이 시작되면 그에 맞춰 적절하게 대처해야 하는데, 모든 절차에서 반드시 명심해야 하는 것은 나의 권리를 주장하면서 동시에 상대방의 권리를 침해하지 않아야 한다는 점이다. 

상가변호사 닷컴의 정하연 변호사는 “임차인들이 상가권리금소송에서 각기 다른 여러 가지의 이유로 패소한 것 같지만 이는 결국 한 가지 이유로 볼 수 있다. 임차인이 본인의 권리를 찾는 것에 집중한 나머지 상대인 임대인의 권리를 빼앗았기 때문이다.”라고 상가임차인의 패소원인을 분석했다. 

이어서 정 변호사는 최근 권리금소송 판례 경향에 대해 “신규임차인을 주선할 때 상가임대차법이 요구하는 수준의 주선 행위를 하지 못했다면 재판부는 임대인이 본인 상가에 들어올 임차인을 선택할 수 있는 권리를 임차인이 침해했다고 판단해 임차인의 권리금소송 패소를 선고하는 것이다. 게다가 임대인이 신규임차인에게 과도하게 인상된 임대료 조건을 제시했다는 것을 임차인이 권리금회수 방해라고 주장할 때, 임차인이 단순히 인상률만을 놓고 ‘현저히 고액’임을 주장한다면 법원은 임대인도 충분히 임대료를 인상할 권리가 있기 때문에 권리금 회수 방해에 해당할 만큼 고액의 임대료 인상이라고 보지 않아 임대인의 손을 들어주는 것이다.”라고 덧붙였다.

또한 “결론적으로 임차인이 권리금소송 승소 판결을 받으려면 법리에 대한 오해 없이 임대인의 권리를 침해하지 않는 선에서 본인의 권리를 적극적으로 주장하고 이를 뒷받침할 수 있는 유효한 증거를 수집하는데 최선을 다해야 한다.”고 조언했다.